Thế nhưng, sau hơn 20 năm, đô thị loại 2 vẫn chỉ "nằm trên giấy".

Các dự án của HUD và XDHN tại Nhơn Trạch chỉ cách đường vành đai 3 tầm 6km nên ngay sau khi dự lễ khởi công dự án thành phần 1A nằm ởđoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch, một số người đã tìm đến đây để tìm hiểu tình hình.

Khắp nơi tại 2 xã Phước An, Long Thọ là các điểm tư vấn của các môi giới bất động sản (Ảnh: Nguyễn Văn Hải).

Tuy nhiên, theo anh An, nhân viên môi giới của Công ty Bất động sản Trường Phúc, những người đến hỏi chủ yếu là đi thăm đất đã mua từ trước, muốn nắm tình hình xem đất có biến động gì sau khi có thông tin khởi công dự án vành đai 3 không.

Năm 2004, đất vườn ở khu này có giá từ 800.000 đồng/m2 đến khoảng 1,2 triệu đồng/m2. Sau đó, giá gần như đứng im không lên được khi tiến độ triển khai quy hoạch Nhơn Trạch thành đô thị loại 2 có vấn đề. Đến năm 2007-2008, cả nước "sốt đất" thì giá tại đây lên khoảng 6 triệu đồng/m2. Đến khoảng năm 2009, kinh tế khủng hoảng, giá lại quay về khoảng 1 triệu đồng/m2.

10 năm sau, đến khoảng 2019 thì giá tăng lên khoảng 3 triệu đồng/m2, đến năm 2020 thì lên được thành 6 triệu đồng/m2 và cuối năm 2021 - thời kỳ vàng son nhất của các dự án thì giá lên 10 triệu đồng/m2. Từ đó tới nay, giá chững lại, giao dịch cũng cầm chừng.

Theo lời môi giới trên, đất ở đây "quá rẻ". Đất thổ cư, có giấy tờ đầy đủ, hạ tầng lại tốt, giao thông thuận tiện, có thể làm nhà bất cứ lúc nào trên đất này mà giá chỉ 6 triệu đồng/m2 thì "việc tăng cũng là bình thường".

Anh Huy, quê ở Đồng Tháp, làm môi giới ở khu vực này đã được 2 năm, cho biết, từ đầu năm tới nay giao dịch chững lại hẳn. Có những ngày ngồi ở điểm tư vấn cả ngày không có khách nào đến hỏi mua, cũng không có ai tới gửi bán đất. Giá đất các dự án của HUD và XDHN hiện đã giảm so với thời cao điểm cuối 2021 nhưng rất ít khách mua.

Môi giới này cho biết, cuối năm ngoái, bất động sản Nhơn Trạch có lượng giao dịch lớn nhất kể từ thời điểm dịch bệnh cho đến nay. Hầu như các phân khúc ở đây đều được nhà đầu tư quan tâm. Đất thổ cư và đất dự án là những sản phẩm được chú ý nhiều do có một vài thông tin liên quan đến việc xây dựng cầu Cát Lái và đường vành đai 3.

Tại xã Long Thọ, đất mặt tiền đường Lê Hồng Phong, Huỳnh Thúc Kháng có giá từ 28 triệu đồng/m2 đến 30 triệu đồng/m2 trở lên, đất trong hẻm giá khoảng 12 triệu đồng/m2. Đặc biệt, đất mặt tiền đường Hùng Vương có giá tới 45 triệu đồng/m2, đất trong hẻm 15 triệu đồng/m2.

Tại xã Phước An, đất mặt tiền đường Lê Hồng Phong, Huỳnh Thúc Kháng cũng có giá từ 28 triệu đồng/m2 đến 30 triệu đồng/m2 trở lên, giá đất trong hẻm rẻ hơn nhưng cũng phải 12 triệu đồng/m2. Trên đường Hùng Vương, đất mặt tiền là 25 triệu đồng/m2, trong hẻm khoảng 14 -17 triệu đồng/m2.

Anh hé lộ, ở thời điểm "sốt" trung bình một tháng mỗi môi giới ở khu vực này có thể bán được 10 lô đất. Nhưng sau đó thì mọi thứ chững lại, hầu như không có giao dịch. Từ đầu tháng tới nay, may mắn lắm anh mới bán được 2 lô đất cho khách quen ở TPHCM. Đồng nghiệp của anh còn không có giao dịch.

"Khách mua vào thời điểm sốt đất cuối năm ngoái, mua lô 120m2 ở hẻm có đường 16m với giá 1,75 tỷ đồng nhưng giờ mà bán ra thì chỉ được khoảng 1,5-1,6 tỷ đồng. Lỗ nên khách không bán. Nhưng khách tin bất động sản khu này tiềm năng, lại mới có thêm một khoản tiền nên khách mua thêm 2 lô, 1 lô nhà vườn và một lô liền kề", anh Huy chia sẻ.

Lý giải nguyên nhân thị trường trầm lắng, anh Huy cho biết, những người có tiền họ đã mua hết rồi, giờ ngân hàng siết không cho vay nên cũng ít người vay được để đầu tư. Bây giờ chỉ những người vốn mỏng mà lỡ mua đầu tư từ cuối năm ngoái, giờ cần bán lỗ để xoay vốn thì họ mới gửi bán. Ví dụ họ mua 11 triệu đồng/m2 nhưng giờ sẵn sàng bán 10 triệu đồng/m2 đến 10,3 triệu đồng/m2.

"Phải chờ thực hiện xong dự án đường vành đai 3, rồi cảng Phước An, rồi các hạ tầng khác xong xuôi thì hi vọng giá mới lên, chủ đầu tư bán được thì anh em môi giới cũng kiếm ăn được", anh Huy chia sẻ.

Dân không về ở

Năm 2003, trên địa bàn 2 xã Phước An và Long Thọ, huyện Nhơn Trạch, cùng khởi công các dự án của HUD và XDHN để "bắt sóng" đô thị loại 2. HUD có dự án Khu đô thị Long Thọ - Phước An với tổng diện tích 223ha. XDHN có dự án Nhà ở đơn vị số 2 và Nhà ở đơn vị số 3 với tổng diện tích gần 53ha.

Các dự án của HUD và XDHN nhìn từ trên cao (Ảnh: Nguyễn Văn Hải).

Các dự án sở hữu nhiều lợi thế về mặt vị trí khi tọa lạc ngay giữa trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam: giáp quận 2, quận 9 và huyện Nhà Bè của TPHCM; giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và đặc biệt còn nằm cạnh khu vực quy hoạch sân bay Quốc tế Long Thành, cảng Nhơn Trạch.

Với những lợi thế vị trí này, suốt 20 năm qua, huyện Nhơn Trạch từng được kỳ vọng là một thành phố mới phát triển nhanh chóng, là vệ tinh đắt giá của TPHCM, một "Đông Sài Gòn" sầm uất. Tuy nhiên, sau 20 năm, đến nay, đô thị mới Nhơn Trạch bị nhiều người trong giới địa ốc gọi bằng những từ không mấy thiện cảm như thành phố "ma" hay "cú lừa lớn của thập niên"…

Những ngôi nhà xây xong phần thô rồi bỏ hoang(Ảnh: Nguyễn Văn Hải).

Lý giải về nguyên nhân vì sao các dự án tiềm năng như vậy nhưng vẫn bị gọi là thành phố "ma", chị Nguyễn Thị Kim Phụng - một môi giới bất động sản tại đây - cho biết, thành phố "ma" vì không có dân đến xây nhà và ở, mặc dù ở đây đất đa phần đã có sổ hoặc xây nhà xong sẽ được cấp sổ, nhưng lại rất ít người đủ điều kiện xây nhà.

Theo chị Phụng, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến việc dù đã 20 năm nhưng khu vực này vẫn hầu như không có dân ở. Đầu tiên, những người mua đất ở khu này chủ yếu là dân đầu tư từ TPHCM, Vũng Tàu, Hà Nội… Họ đến mua rồi bỏ đấy chờ lên giá. Có những người vài năm mới quay lại thăm đất, khi quay lại còn không nhớ đất mình mua nằm ở vị trí nào vì hạ tầng đã có sự thay đổi. Họ phải giở sổ ra, xem số thửa số lô thì môi giới mới chỉ cho họ là đất của họ nằm ở đâu.

Một nguyên nhân nữa khiến dân không về ở và xây nhà vì khu vực này muốn xây nhà phải xây đảm bảo theo tỷ lệ. Cụ thể, nếu muốn xây một căn nhà để ở, thì không được phép xây nhà cấp 4 mà chỉ được xây nhà vườn, nhà liền kề hoặc nhà biệt thự.

Với nhà vườn, một mảnh đất 315m2 sẽ phải xây nhà có diện tích khoảng 131m2, 2 tầng, cao từ 10m đến 13m. Giá đất nhà vườn hiện khoảng 11 triệu đồng/m2 thì riêng tiền đất đã chiếm khoảng 3,5 tỷ đồng, thêm khoảng 3 tỷ đồng tiền xây dựng đúng yêu cầu thiết kế. Thêm nội thất, giá mỗi căn nhà vườn cũng phải tới 7-8 tỷ đồng - số tiền quá sức với nhiều người dân có nhu cầu ở thực.

Hơn 10 năm trước, một tập đoàn lớn dự định xây hàng loạt biệt thự để tặng cho nhân sự chủ chốt nhưng không hiểu sao lại bỏ dở. Nhiều người cứ lấy những hình ảnh này và gọi đây là thành phố… ma (Ảnh: Nguyễn Văn Hải).

Có nhiều khách hỏi mua đất để xây nhà cấp 4 hoặc xây dãy nhà trọ cho công nhân khu công nghiệp thuê, nhưng không được phép nên họ không mua.

Theo ghi nhận, quanh địa phận 2 xã Phước An và Long Thọ đa số là những vùng đất trống, nhà xây dở bỏ hoang, các mảnh đất cỏ dại mọc xanh um và những đàn trâu béo mập hàng chục con, thi thoảng mới thấy những căn nhà có người ở. Đặc biệt, khắp nơi là những điểm tư vấn dự án do các môi giới bất động sản lập ra nhưng không mấy điểm có người ngồi.

Một ngôi nhà đang được xây dựng trên đường Lê Hồng Phong (xã Phước An), xung quanh không có hàng xóm (Ảnh: Nguyễn Văn Hải).

Vấn đề nằm ở đâu?

Năm 1996, huyện Nhơn Trạch được phê duyệt quy hoạch lên thành phố, là đô thị loại 2 với dân số dự kiến đến năm 2020 khoảng 500.000 người cho diện tích 8.000ha. Ngay lập tức, hàng chục doanh nghiệp đổ dồn về đây làm khu đô thị, khu dân cư.

Thế nhưng, Theo UBND huyện Nhơn Trạch, đến năm 2020, quy mô dân số toàn huyện chỉ đạt khoảng 260.000 người, mới được khoảng một nửa so với mục tiêu. Quy mô dân số nhỏ khiến mật độ dân số của đô thị Nhơn Trạch chưa thể đáp ứng được tiêu chí của một đô thị loại 2.

Cụ thể, đối với tiêu chuẩn mật độ dân số toàn đô thị, hiện Nhơn Trạch mới chỉ đạt mức 635,8 người/km2, thấp hơn tiêu chí của đô thị loại 2 là 1.800 người/km2. Tương tự, mật độ dân số khu vực nội thị của địa phương là 1.084 người/km2, thấp hơn nhiều so với mức tối thiểu của một đô thị loại 2 là 8.000 người/km2.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, vấn đề của Nhơn Trạch là thiếu hạ tầng kết nối với TPHCM. Do đó, cần đẩy nhanh việc xây cầu Cát Lái. Xa hơn là khi hệ thống đường cao tốc Long Thành - Bến Lức, vành đai 3 Tân Vạn - Nhơn Trạch và cầu cảng Phước An nối Vũng Tàu phải đi vào hoạt động thì mới kéo dân về ở được. Còn hiện tại, Nhơn Trạch như một ốc đảo.

Khu tái định cư Phước An đang được triển khai (Ảnh: Nguyễn Văn Hải).

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, các đô thị vệ tinh cạnh TPHCM ngày càng nhiều nhưng chỉ có khoảng 10% đáp ứng nhu cầu ở thật, còn lại là đầu tư. Với đa số người mua chỉ để đầu tư, nguy cơ vỡ trận của những dự án này cao vì có thể tạo ra các dự án bị bỏ hoang.

Các đô thị lớn không có người ở, nếu chỉ bán bằng mọi giá để tìm kiếm lợi nhuận sẽ là tai họa cho thị trường. Điều cần quan tâm nhất hiện nay là làm sao lôi kéo được cư dân về ở và việc này đòi hỏi các chủ đầu tư phải có gói giải pháp đồng bộ.

Muốn thu hút người ở thật về các đô thị vệ tinh thì phải xây dựng nhiều tiện ích, dịch vụ cho dự án, đồng thời hạn chế số lượng sản phẩm bán ra cho cùng một người.

Theo: Nguồn dantri.com.vn